种种迹象表明， 2008 年中国房地产市场，注定与以往有所不同。

先是王石发表了“拐点论”，被广泛报道。很快，广州万科的楼盘就开始低价销售，预计 2 万开盘的中心地段房子却以 13000 均价开盘，两个小时内就被排队售罄。同时，万科的股票应声而落，跌破了 31 元的增发价格，至今仍在 27 、 28 元间徘徊。

二次购房和紧缩银根的调控政策接踵而至，坏消息不断传来。据报道，上海 80% 的购房者持币待购，处于观望阶段；绿地集团跟进降价； 08 年货币政策继续从紧；很多房地产商谨慎起来，不敢轻易拿地。 07 年底万通集团董事长冯仑对《新世纪周刊》表示，与上半年不断涌现“地王”的时候形成鲜明对比，现在中小房地产商几乎都不敢竞价拿地了。

楼市在 2007 年的高歌猛进后嘎然而止，万科集团董事长王石和 SOHO 中国董事长潘石屹已就“拐点”和“非拐点”延续了三个月的口诛笔伐，市场走向如乱花正欲迷人眼。

“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。”中国现阶段的房地产问题早不是单纯的市场供求行为，更是中美金融暗战的必争要地以及中国经济结构转型的关键一步棋局。

 

•  攘外

 

关于金融暗战最典型的案例莫过于 80 年代“日本经济衰退”、 90 年代“亚洲金融风暴”及“香港金融保卫战”，表面上是国际投机集团“美国索罗斯财团”兴风作浪，事实上就是美国政府以非战争手段掠夺他国财富的杰作。

假设美国 A 财团，在 1983 年用 100 亿美元兑换成 24000 亿日元，进入日本市场，购买日本股票和房地产，日本经济的蓬勃导致股市和房地产发疯一样的上涨。 1985 年广场协议签订，日元开始升值，到 1988 年初，最保守估计股市和房地产已经赚到了一倍，那就是 48000 亿日元。此时日元升值到 1:120 ， A 财团把日本的房地产和股票在一年中抛售完，然后兑换回美元，就是 400 亿美元！在 5 年时间中， A 财团最低净赚 300 亿美元！ A 财团连本带利的 400 亿美元回到美国，突然离开的巨额外资导致了日本经济的崩溃。如果是到 1995 年，日元升值到 1:79 ，美国在这场经济战争的胜利中，到底从日本刮走了多少财富？日本“失去的十年”，正是美国“兴旺的十年”！美国成功的把日本 20 多年的发展财富大转移到了自己口袋。

1998 年，同样的手法在东南亚四小龙四小虎身上又来了一次，这就是亚洲金融风暴！唯一硬挺住了索罗斯的进攻而没有经济崩溃的就只有回归后的香港，当时索罗斯发动世界舆论（包括香港舆论），大肆攻击香港政府（中国政府）“行政干预市场，违反市场经济规则”，假设当时我们不运用“宏观调控”，不知道要有多少国人像当年的日本那样因破产而跳楼！当时的曾荫权后来说过：“决定政府入市干预的前一晚，我坐在床头哭了，不是为我自己，而是怕这个决定如果错误了，害了香港，我怎么向中央政府向市民们交代。”（案例参考《中美金融 战 争早已开打，中国处境艰难》）

昨日的厮杀如在眼前，且在香港仍有境外资金为叩开中国金融大门而埋下的伏兵，今日的形式亦不容乐观，剑拔弩张暗潮涌动。

2006 年高盛集团通过收购西部矿业前股东 3205 万股股权，从而赶在上市前夜跻身西部矿业的股东。一年后，这笔 9600 万元的投资，市值已经达到 70 多亿，最近开始套现了。

2007 年，上海已有三家投资基金成功出售此前收购的物业，外资巨头套现中国房产回报率超过 100 ％。位于上海福州路上的高腾大厦，是高盛 2005 年以 1.076 亿美元从新加坡凯德置地手中购得，仅从账面收购金额来看，高盛在一进一出之间便获取了升值回报 39% 。而麦格理转手新茂大厦的交易更是获利惊人，按照公开的数据，不到两年时间，账面净赚超过 1.5 亿美元（折合人民币约 12   亿元），账面回报 150 ％。

近日股神巴菲特旗下的柏克夏公司 (Berkshire   Hathaway   Inc.) 再度出售中国石油天然气公司持股，总值约港币 11 亿 ( 约台币 47 亿 ) 。据了解，巴菲特是在 2003 年 4 月开始以每股约 1.6 港币买入中石油股分，累计投入约 32 亿港币，不计每年的分红派息，帐面盈利超过 7 倍。 4 年多来，巴菲特曾多次表示无意减持中石油股分，最近这两个月却两次削减持有中石油的股票。

以上种种案例正是外资逐步在我国资本市场的套现表现，股市和楼市正首当其冲。央行行长周小川 07 年初曾说：“有一个 40 亿美元的外资在上海炒房地产，已经退出中国了，这样的外资不要也罢！”今年美国次债危机将进一步加剧影响全球金融市场，美国衰退论也好，美国阴谋论也罢，我们都要严阵以待，尤其是作为两军绞杀主战场的股市和楼市。

 

•  安内

 

2007 年我们且不说 2.8 亿总价的上海世茂佘山庄园 F 房型， 3 亿总价、单价约 40 余万 / 每平的上海华府天地跃层楼王公寓，媲美汤臣一品单价 12.2 万 / 每平的杭州西湖八号公馆；单是与普通百姓息息相关的瘦猪肉也居然高达 23 元 / 公斤。

国内市场在国际飙升的油价和不动产的带动下，生活必需品全面涨价直接影响消费。最后，逼迫央行加大人民币的发行量，中国通货膨胀的危机可能近在眼前。而按理说人民币升值了，也就是说钱值钱了，现在的事实是，除了工资没有涨外其余的都涨了。之前的宏观调控并没有稳定房价，相反导致房价的节节攀升。早有经济学家警告说，地产泡沫将导致通货膨胀，通货膨胀将引发经济危机。

人民币在国际市场受到美元的攻击， 2007 年一年升值达 6.12% 左右。中国的贸易顺差将在人民币的升值中逐渐缩小，国际市场的风险已在加剧。国际与国内两种迥然不同的市场。从某种意义上来说，将走向资本的过度投机，即对内将加剧中国社会的贫富分化，对外给资本大鳄可乘之机 。根据亚洲开发银行 2007 年 8 月 8 日 在北京发布的数据显示，目前中国的贫富差距增幅已是印度的两倍，仅次于尼泊尔而位居亚洲第二。《瞭望》周刊发表文章说，中国居民收入的基尼系数已由改革开放前的 0.16 上升到目前的 0.47 ，不仅超过了国际上 0.4 的警戒线，也高于所有发达国家和大多数发展中国家的水平。同时，由于部分群体存在隐性福利，中国人的收入差距实际上比公布的更高。

“不是一个简单的宏观调控，而是一定要跳出经济圈才能解决。比如，我们竞价之后的钱怎么运用，这不是简单的财政盈余，而是应该应用到刀口上，就是贯彻目前中央政府的思维，即推行各地建廉租房以及经济适用房。”郎咸平如是讲。

中国居民的消费率是 38.2% ，世界平均消费率是 78% — 79% ；中国居民平均房价收入比是一比十，世界平均房价收入比是一比五。中国的经济可以俗称三块：投资（房地产开发）、出口和消费，事实上房地产结构性问题在外部金融市场的冲击下，正在逐步暴露出我国整体经济结构的致命弱点。过度开发、炒高楼价和资本市场的趁火打劫严重压抑国内消费率，而目前的出口情况又是经济成果被廉价的出售，贫富差距、通货膨胀日益严重，房地产业结构调整迫在眉睫！

我国住房制度改革的根本问题就是产业结构问题，既不是对城市低保住房困难家庭的住房保障，也不是从政策导向上让那些既得利益获得者和精英富豪从地产行业赚取更多利润，而是占社会成员 80% 以上的中低收入群体能住得起房。政府决策部门对此应有清醒的定位，应当采取措施使我国房改政策理性回归，而不是一次次的扭曲。结构问题解决了

 

 

让我们再重温一下被媒体所误读的“拐点论”：“这次拐点和以往拐点真的不一样，它不仅仅是对房地产，我认为是中国经济的一个拐点。从出口主导型要转向一个内需型，从粗放的能源消耗型向经济化、科技发展转型。”“ 2008 年是转型第一年，预计未来   3 、 4 年之内中国将发生天翻地覆的变化。第一月份的国际情况很有意思，国内股市和国际股市联动，这就是说全球一体化下面，中国经济已经无法封闭了。”“整个的银根吃紧，整个的宏观政策， GDP 从 12% 要调到 10% ，甚至最新的说法，吴仪在一个会议上说要调整到 8% 。”“住宅不是一般商品，政府干预有相当成分的。 07 年的 24 号文，进行低收入的保障住宅系统，这个保障系统政府比例多少，我想三、七是最起码的，这个市场和原来是完全不一样的，这个拐点非常重要。”

对赚惯了快钱的开发商而言，情势紧迫但勿需悲观。只要国家经济在发展而不是衰退，房地产市场必定是越加理性和成熟，就算 08 年因台湾公投而战争，也不能阻断我们的复兴崛起！任何优秀的企业都有其发展之道，问题在于如何在这场史无前例的变革中占位。扎扎实实做好产品，强化企业运营管理之道，这将是一个千载难逢的发展契机；相反，若依旧是麻木不仁只管赚黑心钱，那接下来的就是王石们的围剿和困境并购了。

“牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量。”