导言

恐龙高大么，但它却在地球上绝迹了。

蜥蜴太弱小了，几乎比它大的动物都是它的天敌。但它却在地球上生活了上万年。蜥蜴生存之道无非是两个字：适应。蜥蜴可以随环境不断地变换自己的肤色，在黄土地上，它的颜色是黄褐色的，在草丛中，它的颜色则是绿色的，能够变色的蜥蜴常常让它逃过一次又一次的生命劫难。

“所有人类的体系可以向大自然学习，从中找出规律与答案。”这是世界著名科学家 Janine Benyus 1997年在《向生物学习Biomimicry》中首次提出的惊人论点。

在经济学上，有一种“蜥蜴”哲学。在多变的经济环境中，为什么小企业的营利点要比大企业高，原因就在于小企业更具有适应性，它可以随时调整自己的产业结构。这就是小企业的蜥蜴化生存之道。

“为了生存而竞争是自然界的主导原则。也许我们更应该建议大多数的企业家去向生物学家而不是向经济学家请教。”这是世界管理大师阿诺尔特·魏斯曼 2001年在《市场营销战略Marketing strategies》中的忠告。

人类自从有了意识以来，一直致力于发现现实世界背后的规律，对于现代商业社会营销理论体系的建立和完善也是如此。现代营销学之父菲利浦·科特勒建立的现代营销理论最多只有 100年的历史；而由二战后总结成体系的战争理论可追溯到人类战争的起源，最多只有7000年的历史；而生物竞争发展的规律已经有2亿年的历史，并且在未来亿万年中将继续适用。

城市是特殊的生命体，因其具备生命的基本要素。城市消耗资源，对外界刺激作出反应，有新陈代谢，会发育和成长并依照内部指令进行活动。

作为城市运营者——区域开发集成商，更需要学“蜥蜴”哲学，随着环境变化而变化，寻找适应发展的成功模式，明确区域（城市）开发的特征、性质、影响乃至生存之道。

笔者提出的区域开发 7S模型系统就是源自于对物种和生态哲学的研究。

区域开发步骤

区域开发首先要定位（定性），其次才是定量、定模式。前期工作至少应包括：区域（城市）战略定位研究、区域（城市）发展战略、策略设计、区域（城市）产业要素的梳理和整合、区域（城市）规划与建筑设计、区域（城市）包装与推广这 5个层面的内容。

首先是 区域（城市） 定位，也就是要检测 区域（城市） 生态（ Eco-System）、充分探索 区域（城市） 的各种资源（ Resource-System ）、 洞察 区域（城市） 面临的机会（ Opportunity-System） ，按照惟一性、排他性和权威性的原则，找到 区域（城市） 的个性、灵魂与理念。

区域（城市）定位之后，就是研究区域（城市）发展战略，打出区域（城市）自身品牌，彰显自身魅力，勇于 “ 突破想象（ Imagination-System） ” ，再造基因（ Gene-System），亮出自己的城市特色，亮出自己与众不同的 “ 绝活 ” 、 “ 创意 ” 、 “ 异域风俗 ” 等等。比如王志纲参与策划的 1999年云南昆明世博会，就是通过会展经济实施区域与城市发展战略，使云南省利用世博会这个超级杠杆完成由烟草大省、有色金属大省向旅游大省、绿色植物大省的转型，拉动区域经济的快速发展。

明确 区域（城市） 定位和发展战略之后，需要策划 区域（城市） 的布局与规划。 区域（城市） 规划与布局必须在 区域（城市） 理念与发展战略的统领下进行，必须有区域的眼光，“真正的城市规划肯定是区域规划。”
区域（城市） 定位、 区域（城市） 发展战略、 区域（城市） 规划与布局明确之后， 演绎传奇（ Legend-System），进行 区域（城市） 形象的包装与推广也是很重要的。没有具体的包装与推广， 区域（城市） 就无法识别，无法识别也就很难谈得上区域（城市） 营销。但 区域（城市） 形象的包装不是简单的 CI，必须有足够的内涵支撑，离不开对 区域（城市） 产业要素的梳理和整合，必须有产业链去支撑，保持持续动力（ Momentum-System），让城市永保活力、持续成功 。

基于以上 区域（城市）开发的观点，笔者经过研究以及相关专家讨论， 提出区域开发的 7S模型，以帮助真正的城市运营者——区域开发集成商在关注宏观生态、政策生态、社会生态、经济生态、 人 文生态、市场生态、消费生态、品牌生态、产业链生态等生态环境的可持续发展，关注区域资源、历史资源、人脉资源、产品资源、科技资源、通路资源、权力资源、资本资源、事件资源等的可持续发展以及城市文化可持续发展的前提下，搞好区域开发，为 区域（城市）可持续发展作出贡献。

区域开发 7S模型

一、检测生态 Eco-System

物竞天择，适者生存，而非强者生存，这是自然界和市场经济恒定的法则，虽只有简单的两句话，却道尽了生物界演化的基本规则。不是您不强大，也许是您选错了利于您生存和发展的地方。

宏观生态、政策生态、社会生态、经济生态、文化生态、市场生态、消费生态、品牌生态、产业链生态——区域开发 7S模型之一的生态检测系统，以敏锐的视点快速揭示区域开发的生态误区，进行战略分析，为战略 定位（定性）、定量、定模式指明方向 。

区域开发 7S模型的生态检测系统的精髓在于将城市看成是有生命的物种，而最适合周围生态（宏观生态，政策生态，经济生态，产业链生态等）的城市才能成为健康的城市。区域开发7S模型拥有系统的工具和步骤，通过对其城市DNA（定位，核心价值，性格，诉求及城市品牌继承等）的改造，及与其步调一致的整合营销工程来建设适合未来城市生态的强势品牌。

二、探索资源 Resource-System
资源是社会可持续发展的保障。

区域开发 7S模型之二的资源搜索系统——区域资源、历史资源、人脉资源、科技资源、权力资源、资本资源、产品资源、通路资源、事件资源，看似平常的东西一经整合善用将产生不同凡响的能量。重新组合，盘活资源，将令区域（城市）产生十倍速的成长。

三、洞察机会 Opportunity-System

广告投入不少，促销花费巨大，产品（城市形象）不比对手差，请来营销大师发过功，为何业绩未见突破？利润反而缩水？

洞察，不仅仅是知道，关键是要知道为什么。在中国这巨大而又纷繁复杂的市场中，洞察力必不可少。透过现象看本质、举一反三、触类旁通这些古老的智慧今天仍然有效。

区域开发 7S模型之三——“机会洞察系统”鼓励机会主义，奇迹是靠抓住机会创造的，而非是靠解决问题来获得的。

洞察机会从区域（城市）的战略定位、产业定位研究开始，勾画区域新的功能布局和产业布局。

四、想象突破 Imagination-System

想，是大胆假设，构建梦想；象：是细心求证，成竹在胸。

从联邦快递的“第二天到达”到戴尔的“直接”，从微软在车库中梦想每个人都使用微软的软件产品到星巴克让全世界体验咖啡文化，从奥运会让全世界人民同时参与到索尼的娱乐全人类，纵览当今世界的巨擎品牌，这些商业神话都是人类想象力的推动所至。

想象力是中国城市（乃至区域开发企业）走向成功的最稀缺资源。

伴随现代化的进程，我们城市的 GDP不断增长，但是在这可喜一面的背后，我们却发现城市的 “ 千人一面 ” ，犹如一个模子里刻出来的，城市建筑同质化，人文景观同质化，城市布局同质化，城市营销的同质化，城市产业同质化，城市功能同质化，城市品牌传播同质化，最后只能拼价格，全然没有棱角分明的个性，甚至看不到赢家。

华裔著名建筑家贝律铭认为： “ 建筑是一个城市最直接的外在形象、是肌肤与面庞。 ” 丧失了个性的城市就如一张没有血色的脸孔，多么丑陋多么可悲啊！

城市，是社会的根脉，是时代的灵魂。缺少鲜明个性的城市，如失去血色一样，了无生机，感觉是那么的苍白。所以我们在努力发展城市时，也要紧密考虑城市配套的特色设计，比如一些原始遗址、古文物保护、民间的古老风俗等等。在不影响百姓生活的基础上，尽量保留这个城市原有的文化气息、 风格底蕴。著名的文化学者余秋雨曾说 “ 中国的好多城市都有雷同的趋势 ” ，言下之意在暗示恢复城市个性的重要性。

全国大约有 400多座城市，要避免这种日趋乏味的 “ 同质化 ” ，每个城市要打出自身品牌，要彰显自身魅力，就要勇于 “ 突破想象 ” ，亮出自己的城市特色，亮出自己与众不同的 “ 绝活 ” 、 “ 创意 ” 、 “ 异域风俗 ” 等等。如此，我们的城市必将异彩纷呈，绚丽多姿。

区域开发 7S模型之四——“想象突破系统”建议各城市应结合自身的优势，通过导入、整合异质性要素和促使产业集聚培育竞争优势，从而跨越基础设施网络化的初级发展阶段，向服务经济和内生联系主导的分散式网络化方向发展，避免因争夺同类项目、盲目布点而造成新一轮的产业同构。

五、再造基因 （ DNA）Gene-System

生物物种的进化，依靠遗传物质的变异，而人类也是由海洋生物进化而来。同样，城市的发展，也是通过城市遗传物质的演化。今天的城市几乎都是通过了无数次的更新和变化才发展至今，而其内涵并非与身俱来。

根据生物物种的遗传物质的特性，遗传物质存在于每个细胞当中，并且指导着生物的外观，功能，本领甚至性格。城市基因包含的因素其实并不复杂，由城市载体的特性，城市定位，城市文化，城市性格和城市品牌继承组成。

让战略实现，梦想成真，小到一个产品的自主创新，大到推动战略的团队。再造基因，超越自我，是必不可少的前提。

区域开发 7S模型之五——“基因再造系统”认为，城市需要创新，需要寻找新的基因和血液，需要走具有城市特色的自主创新之路。

六、演绎传奇 Legend-System

只有封面而没有故事的小说索然无味，宗教并不靠高谈阔论，靠的是一连串令人感动的传奇故事，却让信众付出一生的虔诚。

口号式的叫卖，也许暂时有效，却难以让“品牌”成为故事叫人流传，今天的投资可能很快就会付之东流。情感，信任，愉悦，这些令城市消费者难忘的体验才是您不断演绎的关键。

类似生物基因隐藏于生物细胞中，城市基因也是隐藏在城市内部肌理中的。城市消费者需要在平淡的生活中添加色彩，所以他们愿意听到传奇故事，并愿意传播传奇故事。同时城市消费者需要不断听到城市传奇的消息和看到城市传奇的演出，才会不断认可城市的基因。

区域开发 7S模型之六——“演绎传奇系统” 认为，城市需要传奇，需要创意，需要演绎，需要发现符合消费者认知资源的品牌传奇因子，如人物，历史，名人，事件，技术，传说甚至一个活动都能成为城市在消费者眼中的表演，并留下城市希望消费者留下的印象。

七、持续动力 Momentum-System

 

持续成功是城市的一次长跑，短暂的成功往往是可怕的陷阱，持续动力才能成就城市可持续发展的辉煌。

持续洞察，持续想象，持续着地，这是唯一在激烈和残酷的城市以及商业竞争中生存的法则。

罗马不是一天建成的，可口可乐不是一天卖遍全球，微软也不是一天让 90%的人都使用它的。不断发现动力，增强动力，创意才是城市持续发展的推动力。

结语

从本质上讲，区域开发实际上是（重新）组织区域内的经济活动和生活方式，以达到对土地资源（更）高效率利用的目的。

区域开发的 7S模型的根本逻辑在于：它所主张的经济活动和生活方式对产业投资者和居民更有吸引力（理论上和实践上），从而形成良好的投资预期，引发城市管理和地产开发环节众多利益相关者（包括银行、中小投资者、信托公司、基础设施运营商）的兴趣，在区域开发商的统筹安排下，组团进行地产产业布局和城市布局，改变城市生活和经济格局，以不同方式 “ 投资 ” 这个过程的投资者直接从地产开发或房产项目上获取收益。在这个过程之后，因为新产业更合理的布局和产业集群效应，产业投资者将因内部成本节省和外部市场高效获得长足发展，从而从整体上提高单位土地面积的产业利润、 GDP和财税贡献；因为新生活方式更适宜的安排和就业的机会，居民将愿意为土地和房产的溢价买单。

从上面的表述可以看出，区域开发的商业逻辑的独特性在于，它所主张的不是一种产品的功能，也不是一种服务的价值，而是一种对土地资源的利用方式，是一种对生活方式的人本追求，并通过实现这个主张获取丰厚的商业报酬。

“ 区域开发 ” 的目标首先是凝炼区域文化。即充分挖掘区域文化的地域特色，凝炼正确的价值导向，寻求突破，创新发展。

其次是树立区域品牌。通过区域品牌的辐射效应，迅速扩大 “ 区域 ” 的品牌知名度，提升品牌影响力。

第三是汇聚知名品牌。众多的知名品牌可以树立区域品牌，为区域品牌的树立提供强有力的支持。

第四是提升区域价值。利用企业的强势品牌，按照可持续发展发展的原则，创造一种新的生活模式和经营模式，提升区域价值，为城市可持续发展作贡献。

最后是进行区域资源整合。即整合资源，坚持可持续发展，提高城市的竞争实力和国际竞争力，加快经济全球化进程。

运用 区域开发的 7S模型 可以从 7个不同的角度来对 区域（城市） 进行系统的分析与诊断。

7S模型 指出了 区域（城市） 在发展过程中必须全面地考虑各方面的情况，包 括生态、资源、产业结构 、城市风格、市民素质、 区域（城市） 战略、 区域（城市） 文化以及 区域（城市） 精神。也就是说， 区域（城市） 仅具有明确的战略和深思熟虑的行动计划是远远不够的，因为 区域（城市） 还可能会在战略执行过程中失误。因此，战略只是其中的一个要素。

※ 相关知识：

“区域开发”的概念

“区域开发”的概念很多，至今尚无定论，一般认为按照现行的政治和经济规则集合众多利益相关者，通过对一个能容纳多种产业的区域进行符合政府长远规划、区域间经济合理分布的主题选择、整体规划，对区域内土地资源的价值进行再挖掘，提升所开发区域的地产价值，提升城市形象，提高城市的竞争实力，依靠地产、房产来获取收益的一种开发模式——就是区域开发。

参考文章：

1、上海东滩投资管理顾问有限公司《区域开发的商业模式和区域开发商的商业模型》

2、梅高 (中国)的商业创意7S

3、麦肯锡 7s模型

4、王志纲《关于“城市运营”的系统论》